Box auto acquistati da una SGR: la detrazione edilizia e la nozione di "impresa costruttrice"

L'art. 16-bis, comma 3, TUIR riconosce all'acquirente di un'unità immobiliare situata in un edificio interamente ristrutturato una detrazione fiscale attualmente pari al 36% (50% in caso di abitazione principale) del 25% del costo d’acquisto dichiarato in atto, nel limite di 96.000 euro. Tra le altre condizioni, la norma prevede che gli interventi debbano essere stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure da cooperative edilizie. Tuttavia, non essendo puntualmente definita la nozione di "impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare", negli ultimi anni si è sviluppato significativo contenzioso circa la spettanza della predetta detrazione ove il venditore sia una SGR che agisce per conto di un fondo immobiliare oppure una Sicaf.

L'esecuzione dei lavori tramite appalto

Il punto certo muove dal fatto che la qualifica di impresa costruttrice non viene meno se i lavori, anziché essere eseguiti direttamente, sono affidati a un appaltatore. Tale casistica è stata, infatti, puntualmente affrontata e avvallata dall'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 279/2019, riferita proprio al comma 3. Nello stesso senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 17397/2025, in continuità con due precedenti del 2022: la norma richiede che l'alienante sia un'impresa di costruzione o ristrutturazione, mentre non richiede che la stessa abbia provveduto direttamente all’esecuzione dei lavori. Diversamente, una lettura più restrittiva penalizzerebbe senza ragione chi, pur potendo operare in proprio, decida di avvalersi di imprese terze.

La qualificazione del venditore: l'esclusione di SGR e fondi

Distinto, e assai più dibattuto, è il profilo relativo a quali soggetti possano essere qualificati come imprese costruttrici.

Con la risposta n. 141/2020 l'Agenzia ha negato la detrazione a chi aveva acquistato da una SGR operante per conto di un fondo chiuso, benché i lavori fossero stati materialmente eseguiti da un'impresa edile terza. Il cuore della motivazione si appuntava sul fatto che il fondo costituisce un patrimonio autonomo e separato della società di gestione, alla quale la disciplina di settore preclude l'esercizio diretto dell'attività di costruzione. Ne discende, secondo la tesi dell'Agenzia, l'impossibilità di assimilare la SGR a un'impresa edile.

Su questa linea sembra collocarsi anche la Cassazione, sia pure pronunciandosi in merito a una norma diversa. La sentenza n. 26928 del 7 ottobre 2025 ha, infatti, respinto il ricorso di una Sicaf che rivendicava l'imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale prevista dall'art. 7 DL 34/2019 per le imprese di costruzione o ristrutturazione: a contare, ha chiarito la Corte, non è come i lavori vengono eseguiti ma la natura stessa del soggetto, che deve avere l’attività edile come oggetto caratterizzante della propria attività, requisito che la Sicaf, per vincolo di legge, è preclusa dal soddisfare.

Va però segnalato, con la dovuta prudenza, un limite non trascurabile: a quanto risulta dalle verifiche effettuate, non esiste ad oggi una pronuncia della Cassazione che interpreti puntualmente l'art. 16-bis, comma 3, nel caso di SGR quale parte venditrice. La sentenza n. 26928/2025 riguarda un'agevolazione diversa, ragione per cui la sua estensione alle detrazioni "per acquisti" resta, allo stato, una prospettazione della dottrina.

La pronuncia sui box auto: un apparente cambio di rotta, da verificare con attenzione

In questo quadro si inserisce la recente sentenza n. 3313 del settembre 2026 della CGT di primo grado di Milano (sez. 17, giudice monocratico), il cui testo non risulta ancora di pubblico dominio. Il caso riguarda il disconoscimento, in sede di controllo formale, della detrazione per le spese di realizzazione di un posto auto pertinenziale acquistato da una SGR, alla quale l'Agenzia contestava di non possedere la qualifica di impresa di costruzione o ristrutturazione.

La CGT ha accolto il ricorso del contribuente, affermando che il requisito soggettivo contestato dall'Agenzia è previsto dal comma 3 dell'art. 16-bis per gli interventi su interi fabbricati, ma non figura nella lett. d) del comma 1, relativa a box e posti auto pertinenziali: in assenza di una previsione espressa, per questa categoria di interventi rilevano solo la realizzazione dell'opera, il vincolo di pertinenzialità e la documentazione delle spese, non la qualifica del venditore.

A prima lettura la pronuncia potrebbe sembrare un segnale di apertura rispetto all'orientamento restrittivo appena descritto. Un esame più attento, per quanto consentito dalla sola sintesi giornalistica disponibile, suggerisce però di tenere a freno l’ottimismo: i giudici milanesi non hanno affermato che una SGR sia un'impresa costruttrice, e hanno anzi evitato espressamente di pronunciarsi su questo punto, tuttora dibattuto. La decisione si colloca quindi su un piano diverso rispetto al contrasto interpretativo appena ricostruito: non afferma che il requisito soggettivo sia soddisfatto, ma che per i box quel requisito non si applica ex ante.

Conclusioni e profili aperti

Il quadro, nel complesso, non può dirsi consolidato. L'orientamento restrittivo nei confronti di SGR, fondi e Sicaf trova sostegno nella prassi dell'Agenzia e, sia pure indirettamente, nella Cass. n. 26928/2025, pronuncia che tuttavia riguarda una norma diversa dall'art. 16-bis, comma 3: su quest'ultima disposizione la Cassazione non si è ancora espressa in modo specifico.

Per gli acquisti di unità immobiliari in edifici interamente ristrutturati, così come per il sismabonus acquisti, è dunque prudente continuare a fare riferimento sull'orientamento sfavorevole dell'Agenzia, in attesa di sviluppi più consolidati. Chi intenda invece acquistare un box pertinenziale da una SGR può fare leva sulla sentenza di Milano, ma farebbe bene a non considerarla un punto di arrivo definitivo, in attesa di eventuali future sentenze o prese di posizione ulteriori dell’Agenzia delle Entrate.