Legge di Bilancio 2027: immobili d'impresa, exit tax e altre novità

Con la pubblicazione del testo del disegno di legge di bilancio per il 2027, ora all'esame della Camera, è possibile approfondire alcune misure che il comunicato del Governo aveva lasciato in secondo piano e che, per questo, non avevamo trattato nel nostro primo commento. Si tratta della riapertura delle agevolazioni per l'assegnazione, la cessione e la trasformazione delle società che possiedono immobili, della rivalutazione degli immobili d'impresa e della nuova exit tax per chi trasferisce la residenza all'estero. In aggiunta, la consultazione del testo di proposta di legge consente di aggiungere alcune precisazioni sul regime forfettario, sulla cedolare secca per i negozi e sull'agevolazione per la prima casa.

Assegnazione, cessione e trasformazione agevolate

Il disegno di legge ripropone, con le scadenze spostate di un anno, le agevolazioni della legge di bilancio 2026: entro il 30 settembre 2027 le società potranno assegnare o cedere ai soci gli immobili non utilizzati nell'attività, come quelli locati, e i veicoli non strumentali oppure, se si limitano a gestire questi beni, trasformarsi in società semplice.

Sulla differenza tra il valore del bene, che per gli immobili può essere quello catastale, e il suo costo fiscale si paga un'imposta dell'8%, che sale al 10,5% per le società di comodo, con imposta di registro dimezzata, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa e tassazione al 13% delle riserve in sospensione d'imposta annullate. Possono accedervi le società i cui soci risultavano iscritti nel libro dei soci, ove previsto, al 30 settembre 2026, o vi siano iscritti entro trenta giorni dall'entrata in vigore della legge in base a un atto con data certa anteriore al 1° ottobre 2026.

Rispetto allo scorso anno cambia invece il versamento: mentre la legge di bilancio 2026 richiedeva il 60% dell'imposta entro il 30 settembre e consentiva di versare il restante 40% entro il 30 novembre, il disegno di legge prevede un unico termine, il 30 settembre 2027, coincidente con quello entro cui l'operazione deve essere compiuta. Gli imprenditori individuali potranno invece estromettere, sempre con l'imposta dell'8%, gli immobili strumentali posseduti al 30 settembre 2026, con un'operazione da effettuare tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2027 e un pagamento che resta diviso in due rate, al 30 novembre 2027 e al 30 giugno 2028.

Rivalutazione degli immobili d'impresa

Per chi preferisce mantenere gli immobili in società torna invece la rivalutazione, che consente alle società e agli enti commerciali che non adottano i principi contabili internazionali di adeguare in bilancio il valore degli immobili, esclusi i terreni edificabili e quelli destinati alla vendita. L'operazione riguarda gli immobili presenti nel bilancio 2025, va eseguita nel bilancio 2026 per le società con esercizio solare e già sul piano civilistico rafforza il patrimonio netto.

Per rendere il maggior valore rilevante anche ai fini fiscali si paga un'imposta sostitutiva dell'8% per gli immobili ammortizzabili e del 4% per gli altri, ottenendo dal terzo esercizio successivo ammortamenti più elevati e plusvalenze minori, vantaggio che si perde però se l'immobile viene venduto, assegnato o destinato a uso personale prima del sesto esercizio successivo. La riserva in cui va accantonato il maggior valore, tassabile in caso di distribuzione, può inoltre essere liberata versando l’imposta sostitutiva del 10%, e tutte le imposte si versano in un'unica soluzione con il saldo delle imposte dell'anno della rivalutazione, quindi nel 2027 per le società con esercizio solare.

La nuova exit tax per le persone fisiche

Se queste misure rappresentano un'opportunità, la exit tax in commento introduce invece un nuovo costo per chi lascia l'Italia: per i trasferimenti efficaci dal 1° gennaio 2027, le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali residenti in Italia per almeno sei degli ultimi dieci anni saranno tassati, al momento della partenza, sui guadagni maturati ma non ancora realizzati su partecipazioni, titoli, criptovalute e altri investimenti finanziari, come se li avessero venduti.

Si applicano le regole ordinarie, quindi di regola l'aliquota del 26%, che per i titoli di Stato si riduce di fatto al 12,5%, sulla somma dei soli guadagni, senza compensazione con le perdite. L'imposta scatta solo se i beni valgono complessivamente almeno 800.000 euro, soglia che però non opera come una franchigia, perché una volta superata sono tassati tutti i guadagni, e a condizione che con il trasferimento l'Italia perda il diritto di tassare quei redditi, aspetto da verificare in base alla convenzione con il Paese di destinazione.

L'imposta va versata entro 180 giorni, ma chi si trasferisce nell'Unione europea o in un Paese che collabora con l'Italia nello scambio di informazioni e nella riscossione può pagarne subito la metà, prestando garanzia per il resto, e rinviare il saldo alla vendita dei beni, pagando sul minore tra il guadagno maturato alla partenza e quello realizzato. Se entro cinque anni, o dieci per i Paesi extra UE, i beni non vengono venduti, sono ereditati o il contribuente rientra in Italia, l'imposta non è dovuta e l'acconto è rimborsato, mentre in caso di donazione o di trasferimento a familiari o a società controllate resta dovuta sul guadagno maturato alla partenza.

Prima casa: termini uniformati a due anni

Anche l'agevolazione per la prima casa è interessata da una novità non annunciata, che porta a due anni sia il termine per trasferire la residenza nel comune dell'abitazione acquistata, oggi di diciotto mesi, sia quello entro cui chi vende la casa prima di cinque anni deve riacquistarne un'altra per non perdere il beneficio, oggi di un anno.

Lo stesso termine varrà per il credito d'imposta spettante a chi vende la prima casa e ne compra un'altra: l'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025, aveva infatti escluso che i due anni concessi dalla legge di bilancio 2025 a chi compra prima di vendere valessero anche per il credito, mentre il disegno di legge lo estende a due anni e lo riconosce espressamente anche a chi vende dopo aver acquistato. Le nuove regole si applicheranno anche alle operazioni già effettuate i cui termini non siano ancora scaduti all'entrata in vigore della legge.

Regime forfettario: decadenza immediata oltre 115.000 euro

Il testo conferma l'aumento a 100.000 euro, ai fini delle imposte sui redditi, della soglia per accedere al regime forfettario e restarvi, e precisa che l'uscita immediata nel corso dell'anno, oggi prevista oltre 100.000 euro, scatterà solo oltre 115.000 euro; per l'IVA restano fermi i limiti già illustrati nel nostro primo commento. Per il solo 2027, infine, il limite dei redditi di lavoro dipendente e di pensione che impedisce l'accesso al regime è fissato a 35.000 euro.

Cedolare secca su negozi e canone concordato

Sempre in materia di immobili, il testo precisa i contorni delle misure sulla cedolare secca, che nel nostro primo commento avevamo descritto sulla base delle anticipazioni di stampa. Per i negozi l'imposta sostitutiva sarà del 21%, ridotta al 10% nei comuni capoluogo di città metropolitana come Milano, ma solo per i locali della categoria catastale C/1 di superficie non superiore a 200 metri quadrati, senza contare le pertinenze locate insieme, e per i soli contratti stipulati nel 2027. Restano quindi esclusi i contratti già in essere e quelli prorogati o rinnovati nel 2027, i nuovi contratti che sostituiscono un contratto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, in corso al 30 settembre 2026 e interrotto in anticipo, e quelli con inquilini che non utilizzano il locale esclusivamente per la propria attività d'impresa o professionale.

La stessa disposizione riduce poi, per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027, l'aliquota della cedolare al 5% sui canoni dal 2027 al 2031, aliquota che scende all'1% se all'atto della stipula l'inquilino ha meno di 36 anni. Il testo chiarisce che le due riduzioni valgono anche per il primo rinnovo di questi contratti, ma soltanto per i canoni fino al 31 dicembre 2031. Per evitare abusi, inoltre, il beneficio non spetta se il locatore, dopo aver interrotto in anticipo un contratto in corso al 30 settembre 2026, ne stipula uno nuovo nel 2027 per lo stesso immobile con il precedente inquilino, con chi vi abitava a quella data o con persone del suo nucleo familiare, così da impedire che un contratto già esistente sia sostituito al solo scopo di ottenere l'aliquota ridotta.

I prossimi passi

Trattandosi di un disegno di legge, il testo potrà cambiare durante l'esame parlamentare, che dovrà concludersi entro il 31 dicembre, ma per assegnazioni, trasformazioni e rivalutazioni conviene comunque avviare fin d'ora le valutazioni di convenienza, anche in vista del pagamento dell'imposta in un'unica soluzione. Lo Studio seguirà l'iter della legge e resta a disposizione per verificare l'impatto delle novità sulle singole situazioni.