Acquistare un immobile tramite società o come privato: come orientare la scelta

Chi si accinge ad acquistare un immobile si interroga spesso sull'opportunità di intestarlo a sé stesso oppure a una società, già esistente o costituita allo scopo. Si tratta di una tipica scelta di pianificazione fiscale e patrimoniale, il cui esito dipende da tre elementi da chiarire prima del rogito: la natura dell'immobile, l'uso cui sarà destinato e l'orizzonte temporale dell'investimento. Il primo merita particolare attenzione, perché per la società condiziona l'intera disciplina applicabile.

La natura dell'immobile

Per una persona fisica la distinzione tra un appartamento, un negozio o un capannone incide poco, mentre per una società è il punto di partenza di ogni valutazione. Gli immobili di un'impresa si dividono infatti in tre categorie: gli immobili strumentali, utilizzati nell'attività o tali per loro natura, come uffici, negozi e capannoni, anche se concessi in locazione a terzi; gli immobili merce, che l'impresa costruisce o acquista per rivenderli; gli immobili patrimonio, detenuti a titolo di investimento, come tipicamente gli appartamenti locati.

Tale classificazione determina il trattamento dei costi. Sugli immobili strumentali la società deduce ammortamenti, interessi, manutenzioni e IMU secondo le regole ordinarie del reddito d'impresa. Per gli immobili patrimonio la disciplina è invece meno favorevole, poiché il reddito è determinato con criteri analoghi a quelli del privato, in particolare assumendo il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone, ridotto delle sole spese documentate di manutenzione ordinaria entro il 15% del canone stesso, mentre le altre spese, ammortamento incluso, non sono deducibili. Ne consegue che intestare un appartamento a una società non consente, di per sé, di dedurre i costi, come spesso si ritiene. Fanno eccezione gli interessi sul mutuo contratto per l'acquisto, che restano deducibili e che, per le società immobiliari di gestione, non incontrano nemmeno i limiti ordinari se il finanziamento è garantito da ipoteca sull'immobile locato.

Il costo dell'acquisto

Accanto alla natura del bene, il costo dell'operazione segna la prima differenza concreta, e dipende dal regime di imposte indirette che discende da chi vende. Quando l'acquisto non è soggetto a IVA, perché il venditore è un privato o un'impresa che cede in esenzione, si applica l'imposta di registro proporzionale (fatti salvi casi specifici): il privato che acquista un'abitazione può chiedere di calcolarla sul valore catastale anziché sul prezzo, grazie al meccanismo del prezzo-valore, e, se l'immobile diventa la sua abitazione principale, può fruire delle agevolazioni prima casa. La società non può avvalersi né dell'uno né dell’altra e paga sul prezzo effettivo. Quando invece l'acquisto è soggetto a IVA, come accade se a vendere è un'impresa costruttrice o di ristrutturazione entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, l'imposta sulle abitazioni resta di norma un costo definitivo anche per la società, che non può detrarla salvo che sia essa stessa un'impresa costruttrice. Il quadro si inverte per gli immobili strumentali, sui quali la società che li impiega nell'attività può in genere detrarre l'IVA quando l'operazione ne è gravata, per obbligo o per opzione del venditore, ferme restando le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

La gestione: abitazione, locazione e attività d'impresa

Passando dall'acquisto alla gestione, la convenienza fiscale discende soprattutto dall'uso del bene. Se l'immobile deve essere adibito ad abitazione di chi lo acquista, la persona fisica è quasi sempre la soluzione più lineare: l'uso di un immobile societario da parte del socio comporta infatti costi non deducibili per la società e, in assenza di un corrispettivo di mercato, la tassazione del beneficio differenziale in capo al socio, oltre al rischio che la società, priva di ricavi proporzionati al patrimonio, rientri nella disciplina delle società di comodo.

Diverso è il caso della locazione. Il privato può optare per la cedolare secca, imposta sostitutiva del 21% sul canone, con aliquota ridotta per i contratti a canone concordato, che non consente di dedurre i costi, ma assicura semplicità e un prelievo contenuto. La società, non potendo applicare il regime opzionale della cedolare secca, sconta invece l'IRES al 24% e, di regola, l'IRAP, senza poter dedurre larga parte dei costi degli appartamenti, e quando gli utili vengono distribuiti, il socio persona fisica paga un'ulteriore imposta del 26%. Per la locazione di poche abitazioni, dunque, la gestione in proprio risulta spesso più efficiente. Diverso ancora è il caso degli affitti brevi, che dal 2026 il privato può gestire in cedolare secca solo fino a due appartamenti, con aliquota del 21% per uno e del 26% per l'altro; a partire dal terzo, invece, scatta la presunzione di imprenditorialità, con obbligo di apertura della partita IVA. In tale ipotesi, una società organizzata può offrire una soluzione più ordinata, sebbene la deducibilità dei costi degli immobili abitativi impiegati in tale attività presenti ancora margini di incertezza circa l’automatica deducibilità.

Quando, infine, l'immobile serve all'attività dell'imprenditore, come sede, laboratorio o magazzino, la società esprime il suo maggior vantaggio, perché l’immobile rientra nella categoria degli immobili strumentali, consentendo di dedurre costi e ammortamenti e di detrarre l'IVA.

La vendita e il lungo periodo

La scelta va valutata, non soltanto guardando ai benefici di breve periodo, ma anche in prospettiva di realizzo. Per il privato la plusvalenza non è tassata se la vendita avviene dopo cinque anni dall'acquisto, termine che diventa di dieci anni dalla fine dei lavori per gli immobili che hanno fruito del Superbonus, né lo è, anche prima di tale termine, se l'immobile è stato adibito, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, oppure ancora è stato acquisito per successione. Per la società, all'opposto, la plusvalenza costituisce sempre reddito d'impresa e, dal 2026, concorre per intero al reddito dell'esercizio in cui è realizzata, senza più la possibilità di rateizzazione; se poi il ricavato dev’essere distribuito al socio, si aggiunge la tassazione fiscale dei dividendi.

Anche portare l'immobile fuori dalla società ha un costo, perché l'assegnazione al socio è equiparata a una vendita a valore di mercato. Il legislatore ha più volte previsto regimi agevolati di assegnazione e di trasformazione in società semplice: l'ultimo, introdotto dalla legge di bilancio 2026, è scaduto il 30 settembre 2026, e il disegno di legge di bilancio 2027, ancora in esame, ne propone una nuova riapertura fino al 30 settembre 2027. Si tratta tuttavia di finestre temporanee e incerte, su cui non è prudente fondare la scelta iniziale.

Sul piano patrimoniale, la società offre il vantaggio concreto di separare i patrimoni, poiché i creditori personali del socio non possono aggredire direttamente l'immobile, e la circolazione delle quote può agevolare il passaggio generazionale quando gli immobili sono numerosi e gli eredi più d'uno. È però una tutela da non sopravvalutare, perché il socio che rilascia garanzie personali alle banche resta esposto e gli atti compiuti al solo fine di sottrarre beni ai creditori possono essere dichiarati inefficaci.

Quale soluzione scegliere

Alla luce di quanto illustrato, l'acquisto come privato resta di norma preferibile per l'abitazione e per l'investimento in uno o pochi appartamenti da locare, specie se si prevede di detenerli a lungo beneficiando dell'esenzione sulla plusvalenza. La società diviene, invece, opportuna per gli immobili strumentali impiegati nell'attività operativa, per patrimoni consistenti i cui redditi si intendono reinvestire anziché distribuire, per le locazioni svolte in forma imprenditoriale e anche nell’ipotesi di operazioni significative di ristrutturazione, anche mediante frazionamento, con il fine della vendita. Nei casi intermedi serve una simulazione numerica prima del preliminare, perché correggere a posteriori un'intestazione inadeguata costa quasi sempre più di una scelta ponderata fin dall'inizio.