Cessione dell'immobile ETS prima dei 5 anni: le agevolazioni restano salve?

Con la Risposta n. 134/2026, l'Agenzia delle Entrate ha sciolto un dubbio ricorrente tra gli Enti del Terzo Settore proprietari di immobili: cosa accade se il bene, acquistato con le agevolazioni dell'art. 82, comma 4, CTS, viene ceduto prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto? La norma prevede l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), a condizione che l'ente dichiari, contestualmente all'atto, di voler destinare il bene direttamente agli scopi istituzionali e che tale utilizzo si realizzi entro cinque anni dal trasferimento. Le uniche cause di decadenza sono la dichiarazione mendace e il mancato utilizzo diretto entro il quinquennio: la cessione, in sé, non compare tra queste.

Il caso esaminato riguarda una fondazione che nel 2022 aveva acquistato un immobile a Genova, destinandolo subito a sede operativa. Nel 2026, per mutate esigenze organizzative, l'ente ha dovuto valutare se venderlo a terzi oppure locarlo, destinando i canoni alle attività istituzionali - in entrambi i casi prima dei cinque anni dall'acquisto.

L'Agenzia ha confermato che il quinquennio non è un vincolo minimo di possesso, ma il termine massimo entro cui deve iniziare l'utilizzo diretto del bene. Se l'immobile è stato effettivamente e ininterrottamente utilizzato per gli scopi istituzionali fin dall'acquisto, la successiva cessione - anche prima dei cinque anni - non fa venir meno l'agevolazione già maturata. Lo stesso vale per la locazione a terzi, purché preceduta da un effettivo periodo di utilizzo diretto; diversamente, la decadenza scatterebbe comunque.

Attenzione però: il beneficio di registro non equivale a esenzione totale. Ai fini reddituali, la vendita entro cinque anni genera comunque una plusvalenza potenzialmente tassabile come reddito diverso, ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, pari alla differenza tra corrispettivo incassato e prezzo di acquisto maggiorato dei costi inerenti (art. 68 TUIR).

Resta infine impregiudicato il potere di controllo dell'Amministrazione sull'effettiva strumentalità e destinazione diretta dell'immobile, che l'ente deve sempre poter documentare.

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