Immobili patrimonio e canoni non riscossi: per la Cassazione le perdite su crediti non sono deducibili

Con la sentenza n. 26363 del 7 ottobre 2026 la Corte di Cassazione ha escluso che una società immobiliare possa dedurre le perdite su crediti e gli accantonamenti al fondo svalutazione relativi a canoni di locazione abitativa mai incassati, quando questi derivano da immobili patrimonio e sono già stati assoggettati a imposta. La pronuncia merita attenzione perché la Corte non si limita a decidere la lite, ma enuncia un principio di diritto destinato a orientare i casi analoghi, definendo in termini generali come si coordinano l’art. 90 e l’art. 26 TUIR

La vicenda

Nel 2011 una società aveva portato in deduzione perdite e accantonamenti riferiti ad affitti abitativi non pagati dagli inquilini, che negli anni di maturazione erano stati regolarmente assoggettati a imposta. Il giudice d’appello aveva accolto la tesi della società, secondo cui quelle perdite riguardavano i crediti verso i conduttori e non gli immobili in sé, mentre la Cassazione ha dato ragione all’Agenzia delle Entrate.

La decisione della Cassazione

Il punto di partenza è la nozione di immobile patrimonio, ossia l’immobile che la società detiene senza utilizzarlo nell’attività e senza destinarlo alla vendita. A questi beni l’art. 90, comma 1, TUIR non applica il criterio tipico del reddito d’impresa, basato su componenti positivi e negativi effettivi, ma rimanda alle regole dei redditi fondiari, le stesse che valgono per un privato proprietario. In caso di locazione si tassa quindi l’importo più alto tra la rendita catastale rivalutata, ridotta forfetariamente del 5%, e il canone, che può essere abbattuto fino al 15% per le spese di manutenzione ordinaria documentate e sostenute dalla società. Tutte le altre spese e componenti negativi non sono deducibili ai sensi del successivo comma 2.

Su quest’ultima disposizione la Corte compie una prima precisazione, in linea con le precedenti pronunce. Il divieto del comma 2 colpisce solo i costi di cui la tariffa d’estimo tiene già conto in via forfettaria (art. 7 DPR 604/1973), perché il suo scopo è evitare che lo stesso onere riduca il reddito due volte. Poiché le perdite su crediti per canoni insoluti non rientrano in questa categoria, la Cassazione condivide su questo punto la decisione del giudice d’appello, che le aveva escluse dall’ambito del comma 2.

Questo, tuttavia, non rende le perdite deducibili, perché la Corte fonda il divieto su un’altra base normativa: il comma 1 dell’art. 90, letto in combinazione con l’art. 26 TUIR. Il rinvio dell’art. 90 alle regole sui redditi fondiari riguarda infatti tutte le disposizioni del Capo II del Titolo I, e dunque anche l’art. 26 che, pur essendo rubricato all’imputazione dei redditi, incide di fatto anche sull’ammontare. Nella formulazione applicabile alla controversia, tale norma imponeva di far concorrere al reddito i canoni abitativi anche se non incassati, fino alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, e solo per le imposte versate sui canoni accertati in quella sede riconosceva un credito d’imposta di pari importo. Ammettere la deduzione delle perdite avrebbe quindi consentito di superare questo meccanismo, che è l’unico rimedio previsto per il mancato incasso. Per tale ragione la Corte ha affermato che, “al fine di non vanificare la predetta tassazione”, perdite su crediti e accantonamenti al fondo svalutazione non possono essere dedotti.

Occorre tuttavia precisare che il principio di diritto enunciato dalla Cassazione richiama espressamente l’art. 26 nella formulazione antecedente al DL 34/2019, e che per i periodi successivi il quadro normativo è mutato. L’art. 3-quinquies di tale decreto, convertito dalla L. 58/2019, ha previsto che i canoni abitativi non percepiti non concorrano al reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Il locatore non deve quindi più attendere la conclusione del procedimento di convalida. La disposizione era originariamente riferita ai soli contratti stipulati dal 1° gennaio 2020, ma l’art. 6-septies del DL 41/2021, convertito dalla L. 69/2021, ha eliminato tale limite e ne ha esteso l’applicazione ai canoni non percepiti da quella data, a prescindere dall’epoca di stipula del contratto. Resta invece collegato alla convalida di sfratto il credito d’imposta per le imposte già versate sui canoni scaduti e non riscossi.

Ne risulta una disciplina differenziata nel tempo. Per i canoni non percepiti fino al 2019 trova piena applicazione la soluzione adottata dalla Corte: i canoni restano imponibili fino alla convalida e il recupero delle imposte è affidato al solo credito d’imposta. Per i canoni non percepiti dal 2020 la sentenza non si esprime, ma l’impostazione seguita, che individua nell’art. 26 la sede in cui il legislatore regola il mancato incasso dei canoni abitativi, depone per l’esclusione della deducibilità di perdite e svalutazioni anche nel nuovo regime. A cambiare, in tal caso, è il momento in cui i canoni escono dalla base imponibile, che coincide con l’intimazione di sfratto o con l’ingiunzione di pagamento.

In definitiva, la portata della pronuncia non si esaurisce nel caso deciso. Nel principio di diritto enunciato, la Corte afferma che per gli immobili patrimonio il mancato incasso dei canoni abitativi è disciplinato in via esclusiva dall’art. 26 TUIR, e non dalle regole ordinarie del reddito d’impresa in tema di perdite e svalutazioni dei crediti. Si tratta di un criterio di coordinamento tra l’art. 90 e l’art. 26 che prescinde dalla singola vicenda processuale e che conserva rilievo anche dopo le modifiche del 2019, perché ciò che muta è lo strumento con cui il locatore può escludere i canoni non percepiti dal reddito, non la regola per cui è quella norma, e non la disciplina generale dei crediti, a stabilire il trattamento fiscale del mancato incasso.