Plusvalenza immobiliare: le condizioni per l’imposta sostitutiva al 26%

Chi vende casa e realizza una plusvalenza rischia un conto fiscale inatteso. L'art. 67, comma 1, lett. b) TUIR tassa come "reddito diverso" la plusvalenza emergente su cessioni di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni; oltre questa soglia la plusvalenza non è tassabile. Restano comunque sempre esenti gli immobili ricevuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Nel caso di acquisto dell’immobile per donazione, il donatario eredita la posizione fiscale del donante con due importanti conseguenze:

i.   il quinquennio decorre dalla data di acquisto da parte del donante e non dalla data di donazione;

ii.  il costo fiscale del donante si trasferisce al donatario, ma può essere aumentato dell'imposta sulle donazioni nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Rispetto tale regola generale, la legge di Bilancio 2023 ha introdotto un nuovo presupposto di rilevanza fiscale della plusvalenza immobiliare nel caso di cessione di immobili beneficiati da interventi Superbonus. In tal caso, se la cessione avviene entro 10 anni dalla data di fine lavori scatta l’imposizione fiscale della plusvalenza, a prescindere dalla data originaria di acquisto. Anche in questo caso, tuttavia, rimangono applicabili le deroghe in tema di destinazione dell’immobile ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorso tra la fine lavori e la vendita e l’acquisto a titolo successorio. Seppur con qualche incertezza applicativa in più.

L’introduzione di tale nuovo presupposto ha naturalmente esteso il perimetro delle cessioni immobiliari che risultano fiscalmente rilevanti. A tal fine, un beneficio spesso non colto tempestivamente attiene alla possibilità di applicare l'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza fiscale, in deroga al principio generale di tassazione in sede di dichiarazione dei redditi con aliquota IRPEF marginale, che può arrivare al 43% (oltre alle addizionali).

Tale opzione dev’essere valutata già nella fase preliminare di vendita, perché va esercitata espressamente nell’atto di rogito, con contestuale versamento dell’imposta nelle mani del notaio, e non è più recuperabile dopo la firma, per esempio in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi.

Naturalmente tale opzione non conviene in ogni situazione, in quanto dev’essere valutata in funzione della posizione personale del cedente, avendo particolare riferimento al reddito complessivo e alle detrazioni fiscali opponibili. In generale, però, per i soggetti con reddito oltre i 28.000€ (aliquota marginale IRPEF del 33% o 43%), l’esercizio dell’opzione per l’imposta sostitutiva è quasi sempre la scelta meno onerosa, da valutarsi sempre e comunque prima della firma, perché dopo è troppo tardi.